Le bail rural à long terme est un instrument juridique destiné à assurer la stabilité des exploitations agricoles et à favoriser l’investissement dans les terres agricoles. Il résulte d’une évolution législative amorcée par la loi du 31 décembre 1970, qui a consolidé ce régime spécifique.
Comparatif des différents baux à long terme
| Type de bail | Durée minimale | Renouvellement | Transmission | Délai de préavis pour congé |
| Bail de 18 ans | 18 ans | Renouvelable par périodes de 9 ans | Transmissible sous certaines conditions | 18 mois avant l’échéance |
| Bail de 25 ans | 25 ans | Peut inclure une clause de reconduction tacite | Peut être transmis aux descendants sous conditions | 2 ans avant l’échéance (4 ans en cas de tacite reconduction) |
| Bail de carrière | 25 ans | Se termine à l’âge de la retraite du preneur | Transmission possible uniquement dans des cas spécifiques | 2 ans avant l’échéance |
Principales caractéristiques des baux ruraux à long terme
1- Durée minimale : variable selon le type de bail, avec une sécurité renforcée pour le preneur.
2- Acte notarié obligatoire : pour être publié au service de la publicité foncière, le contrat doit être conclu devant notaire.
3- État des lieux : une obligation légale permet de prévenir les litiges relatifs à l’état du bien loué.
4- Renouvellement : différent selon les types de baux, avec des conditions spécifiques.
5- Transmission : certaines clauses peuvent
Avantages fiscaux
-
Exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit,
avec un abattement de 75 % sous certaines conditions.
-
Exonération de l’impôt sur la fortune immobilière
pour les terres agricoles louées sous ce régime.
-
Exonération de la taxe de publicité foncière
Conditions de validité et d’application
- Soumission au statut du fermage : en l’absence de règles contraires, les baux ruraux à long terme restent soumis aux principes généraux du statut du fermage.
- Obligation d’exploitation effective : le preneur doit exploiter le bien de manière conforme à sa destination agricole.
- Droit de préemption : le locataire bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente du bien loué.
Le bail rural à long terme constitue un outil juridique essentiel pour la sécurisation des exploitants
agricoles tout en offrant des incitations fiscales aux propriétaires. Son cadre réglementaire rigoureux permet d’assurer une gestion durable et optimisée du foncier agricole.
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