L’indexation et la révision permettent de faire évoluer le montant du loyer commercial à la hausse ou à la baisse.
Ce sont deux mécanismes juridiques qui chacun détermine les modalités d’évolution du loyer, les conditions de mise en oeuvre, leur automaticité ou leur caractère facultatif, ainsi que les conséquences juridiques en cas de litige.
La révision du loyer est un mécanisme légal, encadré par le Code de commerce, qui permet à l’une ou l’autre des parties de demander la modification du loyer à intervalles réguliers, sous conditions et selon une procédure déterminée.
L’indexation, quant à elle, est une modalité contractuelle, dite clause d’échelle mobile, qui permet une variation automatique du loyer en fonction d’un indice choisi par les parties, sans qu’il soit nécessaire de formuler une demande expresse.
La révision du loyer est régie par les articles L 145-37, L 145-38, L 145-39, L 145-33 et L 145-20 du code de commerce.
Distinction et conditions de la révision et de l’indexation
La révision
La révision est un mécanisme légal prévue par le code de commerce à laquelle les parties ne peuvent déroger ; il s’agit d’un mécanisme d’ordre public :
- Sa mise en oeuvre n’est pas automatique, elle doit être demandée et est régie par des formalités particulières ;
- Sa mise en oeuvre est soumise à une périodicité triennale : elle ne peut intervenir au plus tôt que tous les trois ans ;
- Elle ne prend effet que du jour de cette demande ;
- Elle est d’ordre public, toute clause contraire stipulée dans le bail est nulle ;
- L’article L. 145-38 impose un indice pour le plafond de la révision légale : il s’agit soit de l’indice des loyers commerciaux, soit de l’indice des loyers des activités tertiaires ;
- Après la révision, il s’agit d’un nouveau loyer.
L’indexation
L’indexation est un mécanisme conventionnel que les parties peuvent ou non inclure dans le bail commercial avec une périodicité et un indice qu’elles choisissent:
- Sa mise en oeuvre est automatique ;
- Elle résulte de la liberté contractuelle ;
- Elle permet le réajustement automatique du loyer selon la périodicité choisie par les parties, sans avoir à respecter les règles contraignantes de la révision triennale ;
- Cette réévaluation du loyer est de droit et le bailleur pourra demander, le cas échéant, au maximum le rattrapage des cinq dernières années d’indexation non effectuées ;
- Elle doit faire l’objet d’une stipulation expresse et dénuée d’ambigüité ;
- La clause d’indexation peut se cumuler avec la clause de révision triennale ;
- La périodicité est librement choisie par les parties ;
- L’indice est librement choisi par les parties ; il doit cependant être en relation directe avec l’objet de la convention ou l’activité de l’une des parties conformément à l’article L. 112-2 du code monétaire et financier: pour les baux commerciaux, il s’agit de l’indice des loyers commerciaux, de l’indice des loyers des activités tertiaires ou encore de l’indice du coût de la construction ;
- C’est le même loyer qui évolue selon l’indice choisi.
Cette décision distingue clairement la révision triennale légale, qui nécessite une demande expresse et respecte un formalisme, de la clause d’indexation, qui produit ses effets automatiquement selon les modalités contractuelles.
Conclusion
La révision est un droit légal, soumis à des conditions de délai, de forme et de plafond, visant à ajuster le loyer à la valeur locative.
L’indexation est une modalité contractuelle, automatique, qui permet une variation du loyer en fonction d’un indice, sous réserve du respect des exigences légales.
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