La signature d’un bail commercial représente une décision majeure pour votre entreprise. Ce contrat, qui encadre la location de vos locaux professionnels sur une durée minimale de 9 ans, nécessite une attention particulière à chaque étape. Des conditions financières aux clauses techniques, en passant par vos droits et obligations, chaque élément mérite une analyse approfondie pour sécuriser votre projet et protéger vos intérêts sur le long terme.
Qu’est-ce qu’un bail commercial (bail 3 6 9) ?
Le bail commercial est un contrat qui lie le propriétaire d’un bien immobilier (le bailleur) et un professionnel en recherche d’un local commercial pour exercer son activité (le locataire). Par ce contrat, le bailleur met à la disposition du locataire un local affecté à une activité professionnelle dans lequel exercer son activité.
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Bail professionnel ou commercial : lequel choisir ?
Le bail commercial ne s’adresse pas à tout le monde. Des conditions spécifiques s’appliquent selon votre activité. En effet, il est nécessaire d’exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Une profession libérale peut opter pour un bail commercial qui est plus contraignant mais également plus protecteur.
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Quelle est la durée d’un contrat de bail commercial ?
Le bail commercial a la particularité de voir sa durée encadrée : celle-ci doit être déterminée au moment de la conclusion du contrat et il n’est pas possible d’envisager une durée indéterminée. Par principe, la durée minimale du bail commercial est de 9 ans.
Toutefois, vous pouvez opter pour un régime dérogatoire au régime du bail commercial. En effet, vous pouvez convenir avec le bailleur d’un bail de courte durée, limité à 3 ans.
À l’approche du terme fixé au contrat, plusieurs cas de figure peuvent être envisagés.
Le loyer et ses révisions
Le montant initial du loyer est librement négocié entre vous et le bailleur. Cependant, cette liberté doit s’accompagner d’une analyse approfondie des caractéristiques des locaux et de la situation du marché immobilier local.
Tous les trois ans, le loyer peut être révisé à la demande de l’une des parties, en fonction de la valeur locative. Cette révision triennale est strictement encadrée par la loi. Il est également possible de prévoir en plus de cette révision triennale, une indexation annuelle dont les modalités seront spécifiées dans le contrat.
Les modalités de paiement du loyer
Pour éviter au maximum les déconvenues liées au paiement du loyer, il est important de préciser dans le bail les conditions qui entourent son paiement, et notamment la périodicité et les dates de paiement.
Le pas de porte
Le pas de porte est le nom communément donné à la somme que vous, locataire, versez au bailleur comme droit d’entrée dans un local vacant. Non obligatoire, la question du pas-de-porte est un point de vigilance qu’il est important d’étudier, notamment au regard de la charge supplémentaire importante pour vous.
Les charges, impôts et travaux
Depuis la loi Pinel (2014), votre bail commercial doit obligatoirement être accompagné en annexe d’un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes qui vous seront imputés en tant que locataire.
L’utilisation des locaux
- La définition de la destination : elle désigne l’activité précise que vous êtes autorisé à exercer en tant que locataire. Elle doit être définie clairement dans le bail. Cela vous garantit de pouvoir exploiter sereinement votre activité tout en respectant les engagements fixés avec votre bailleur.
- La clause de non-concurrence : votre bail peut inclure des clauses limitant ou interdisant l’exercice de certaines activités, que ce soit pour vous en tant que locataire ou pour votre bailleur.
- La clause d’exploitation personnelle : certains baux imposent une clause d’exploitation
personnelle, vous obligeant à exploiter vous-même les locaux sans en laisser le bénéfice à un tiers (sous-location ou location-gérance).
Le bail commercial et les tiers
La cession du bail
La cession du bail commercial vous permet de transmettre votre contrat à un tiers, généralement lors de la vente de votre fonds de commerce. Plusieurs dispositions du bail commercial peuvent venir encadrer ce processus.
La sous-location
La sous-location, qui consiste pour vous, en tant que locataire, à louer tout ou partie des locaux à un tiers, est par défaut interdite. Elle devient possible uniquement avec l’accord du bailleur. Il est donc préférable de formaliser cet accord par une clause insérée dans le bail.
Garanties financières et Assurances
- Les garanties financières : pour protéger le bailleur contre d’éventuels impayés, des garanties financières peuvent souvent vous être exigées en tant que locataire. Il faut alors que le contrat de bail le précise et en définisse les termes.
- Les assurances : chacune des parties doit obligatoirement souscrire certaines assurances, telles que la responsabilité civile pour vous, ou l’assurance propriétaire non-occupant (PNO) pour le bailleur.
La résolution des litiges
Pour de multiples raisons, il est possible qu’un contentieux naisse entre vous et votre bailleur au cours du bail. Des clauses peuvent prévoir la façon dont vous préférez essayer de régler vos différends sans vous rendre directement devant un tribunal.
La fin anticipée du bail
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La résiliation anticipée
Il est possible d’inclure dans le bail une clause de résiliation anticipée vous permettant de restituer le local avant la fin d’une période triennale.
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La clause résolutoire
Une clause résolutoire permet au bailleur de demander la résiliation automatique du bail si vous ne respectez pas certaines de ses obligations.
Les annexes au bail
En plus du contrat en lui-même, un certain nombre de documents doivent être joints en annexe, dont l’inventaire doit être vérifié et validé par vous et le bailleur.
L’accompagnement COGEP
La signature d’un bail commercial représente un engagement majeur pour votre entreprise. Les experts COGEP vous accompagnent à chaque étape. Notre équipe pluridisciplinaire maîtrise les subtilités juridiques et fiscales pour sécuriser votre projet.
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