Procédures collectives et bail commercial : les règles essentielles à connaître pour le bailleur.
L’ouverture d’une procédure collective – sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire – bouleverse profondément les relations entre un bailleur et son locataire commerçant. Face à la défaillance du preneur, le bailleur se retrouve soumis à un régime dérogatoire au droit commun, encadré par des règles impératives dont la méconnaissance peut lui être fatale.
La déclaration de créance : une obligation absolue pour les loyers antérieurs
Dès le prononcé du jugement d’ouverture, le bailleur ne dispose que d’une seule voie pour faire valoir les loyers et charges impayés antérieurs à cette date : la déclaration de créance auprès du mandataire judiciaire ou du liquidateur. Ce droit s’exerce, et dans un délai strict de deux mois à compter de la publication du jugement au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC). Passé ce délai, la créance est forclose et le bailleur perd définitivement tout droit au paiement.
Pour définir le montant à déclarer, il faut retenir la date du jugement comme point de référence. Le bailleur doit calculer les loyers et charges dus prorata temporis jusqu’à cette date, en y intégrant les impôts refacturables également au prorata, ainsi qu’une majoration de 10 % au titre des frais de recouvrement. Il ne faut pas omettre de déclarer les garanties attachées à la créance – dépôt de garantie, garantie à première demande ou toute autre sûreté consentie lors de la conclusion du bail.
Surtout, le bailleur doit impérativement qualifier sa créance de créance privilégiée. Ce privilège du bailleur, consacré par la loi, couvre les deux dernières années de loyer, à l’exclusion des accessoires antérieurs au jugement déclaratif. En cas de résiliation préalable du bail, il s’étend à l’année courante, englobant les indemnités d’occupation et les dommages-intérêts accordés par les tribunaux. Négliger cette qualification, c’est risquer d’être traité comme un créancier chirographaire, reléguant la créance au rang des moins bien protégées.
La résiliation du bail : un droit sévèrement encadré
Le principe d’interdiction
L’article L. 145-45 du Code de commerce pose un principe clair et d’ordre public : l’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas, de plein droit, la résiliation du bail commercial. Toute clause contraire insérée dans le bail est réputée non écrite.
En conséquence : le bailleur ne peut pas se prévaloir des loyers impayés antérieurs au jugement pour engager ou poursuivre une action en résiliation.
La clause résolutoire : seul le jeu acquis avant le jugement est opposable.
Si le bénéfice de la clause résolutoire est acquis avant le jugement d’ouverture – par une décision de justice définitive avant cette même date – alors la résiliation est opposable à la procédure et l’expulsion du preneur peut être poursuivie.
Dans les autres hypothèses, la procédure est suspendue. Une nuance : lorsque l’action en résiliation est fondée non sur un défaut de paiement mais sur la méconnaissance d’une obligation de faire prévue au bail, la procédure peut être reprise à condition d’appeler en la cause les organes de la procédure collective.
Les loyers postérieurs au jugement : un régime distinct selon la procédure
En sauvegarde et en redressement judiciaire
Les loyers nés après le jugement d’ouverture constituent des créances postérieures privilégiées, que le mandataire judiciaire doit régler à leur échéance. Si le paiement n’intervient pas, le bailleur ne peut toutefois pas agir en résiliation immédiatement : un délai de trois mois doit s’écouler. Il lui est cependant possible, dès ce stade, de faire délivrer un commandement de payer au preneur et d’en informer les organes de la procédure. À l’expiration de ce délai, le bailleur peut saisir le juge-commissaire pour faire constater la résiliation du bail. Il sera alors tenu de constater la résiliation, même en l’absence de commandement préalable.
En liquidation judiciaire
Le régime est plus radical. Les loyers postérieurs ne sont en principe pas payés. Cependant, à l’expiration du même délai de trois mois prévu à l’article L. 622-14 du Code de commerce-applicable par renvoi de l’article R. 641-21 -, le bailleur recouvre la faculté d’agir en résiliation du bail devant la juridiction compétente..
La maîtrise de ces règles est indispensable pour tout bailleur confronté à la défaillance de son locataire. Entre délais impératifs, qualifications juridiques et procédures spécifiques, la prudence commande de s’entourer rapidement de conseils spécialisés dès l’ouverture d’une procédure collective.
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