Les propriétaires-bailleurs de logements anciens qui entreprennent des travaux de rénovation peuvent bénéficier d’avantages fiscaux sous la forme d’une imputation de leurs dépenses sur le revenu global. Exception faite de louer ensuite le logement pendant au moins trois ans, aucune autre obligation spécifique n’est requise, notamment aucun plafond de loyer ou/et ressources des locataires sauf encadrement des loyers prévus dans certaines communes. Le gain fiscal obtenu n’est pas pris en compte pour le plafonnement des niches fiscales.
Jusqu’à 10 700 € d’avantage fiscal
L’avantage fiscal octroyé se traduit par la faculté pour l’investisseur qui constate des déficits fonciers issus des travaux de les imputer sur son revenu global à concurrence de 10 700 €.
Cette limite est annuelle. En outre, elle est appréciée par foyer fiscal ou dans le cadre d’une société au niveau de chacun des associés
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Intérêts d’emprunt
La partie du déficit provenant des intérêts d’emprunt, quel que soit leur montant, ne peut venir en imputation que des seuls revenus fonciers reportables pendant dix ans.
Il en est de même pour la fraction de déficit supérieur à 10 700 €, imputable sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes. Passé ce délai, la fraction non imputée est définitivement perdue.
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Biens concernés
Ce droit à imputation s’applique sans restriction aux déficits provenant des locaux appartenant directement au contribuable ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI et SCPI, notamment). Peu importe la nature de l’immeuble loué (propriété urbaine ou rurale, immeuble neuf ou ancien) et l’usage qui en est fait (habitation principale ou secondaire du locataire, bureaux, etc.).
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Avantage du dispositif
Cette possibilité donne un regain d’intérêt aux investissements immobiliers locatifs nécessitant des travaux. Elle permet d’acheter moins cher, de réaliser des travaux dont près de la moitié du prix, pour ceux qui sont taxés dans les plus hautes tranches du barème de l’impôt, peut être récupérée en gains fiscaux, et d’augmenter sensiblement le loyer en fin de travaux pour être dans les prix du marché.
En décidant d’acquérir un bien à rénover, il est possible de combiner deux déductions qui permettent d’aboutir, d’une part, à un déficit foncier et, d’autre part, à une déduction du revenu global. En effet, les dépenses de travaux de rénovation sont déductibles et les intérêts de l’emprunt souscrit pour les financer également.
Obligations à respecter
Ce droit à imputation sur le revenu global est subordonné à la location de l’immeuble pendant au moins trois ans.
Investisseurs concernés
Cette possibilité intéresse surtout ceux qui profitent de cet avantage pour rénover soit un logement, soit les parties communes d’un immeuble locatif, tout en faisant appel à l’emprunt, et ce afin que les dépenses imputables sur le revenu global soient plus importantes
Dépenses déductibles
Il s’agit de toutes les charges déductibles du revenu brut foncier, à l’exception des intérêts d’emprunt, c’est-à-dire les dépenses de réparation et d’entretien, les dépenses d’amélioration, les frais de gérance et de rémunération des gardiens et concierges, les primes d’assurance versées au titre de la garantie du risque de loyers impayés et les impositions (taxe foncière, notamment).
Modalité d’imputation des déficits
Ces dépenses peuvent ainsi venir en imputation sur les revenus globaux, dans la limite de 10 700 € annuels. L’excédent et les intérêts d’emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Enfin, ce régime est incompatible avec celui du micro foncier où l’ensemble des dépenses déductible est inclus dans l’abattement forfaitaire de 30 %.
Déficit foncier : comment profiter du nouveau plafond de 21 400€ ?
La loi 2021-1104 du 22 août 2021 interdit aux propriétaires-bailleurs de louer des passoires énergétiques. L’interdiction démarre dès 2023 pour certains biens classés G. Pour inciter à entreprendre les travaux nécessaires et souvent coûteux à l’amélioration de la performance énergétique de leur logement, le législateur relève temporairement le plafond du déficit foncier déductible du revenu global à 21 400 €, lorsque ce déficit résulte des travaux de rénovation énergétiques (article 12 de la deuxième loi de finances rectificative pour 2022).
Pour en profiter, les travaux doivent permettre au logement de changer de classe énergétique avec l’obtention d’une performance minimale de D. Ce changement doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2025, à défaut l’imputation du déficit sur le revenu global sera remise en cause.
Seules les dépenses déductibles des revenus fonciers sont éligibles. Ainsi les dépenses relatives à des travaux de reconstruction ou d’agrandissement, non déductibles des revenus fonciers, ne permettent pas de bénéficier de ce nouveau plafond. Un décret devant préciser la nature des dépenses qui permettront de bénéficier de ce doublement de plafond est attendu.
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