Le parlement français a définitivement adopté le 23 décembre 2021 la loi « mesures d’urgence pour assurer la régulation de l’accès au foncier agricole au travers des structures sociétaires » (dite « loi Sempastous) entrée en vigueur le 1er avril 2023.
Cette loi instaure un contrôle sur les cessions de titres sociaux conduisant à la prise de participation dans des sociétés détenant ou exploitant des biens immobiliers à usage ou à vocation agricole. Un an après la mise en œuvre de la loi, le constat est clair : un vrai labyrinthe administratif pour le chef d’entreprise et ses conseils.
Objectifs louables de ce contrôle
- Favoriser l’installation d’agriculteurs, la consolidation d’exploitations agricoles et le renouvellement des générations agricoles en luttant contre la concentration excessive des terres et leur accaparement.
- Contribuer à la souveraineté alimentaire de la France.
- Faciliter l’accès au foncier, notamment en contrôlant le respect des prix du marché foncier local.
Un champ d’application extrêmement large
Sont soumises à autorisation préalable du représentant de l’Etat dans le département, les prises de contrôle de société réalisées par une personne physique ou morale, qui détient ou exploite déjà, directement ou indirectement, des biens immobiliers dont la superficie totale excède un seuil d’agrandissement, ou une fois réalisée la prise de contrôle.
Ce seuil d’agrandissement significatif a été fixé dans chaque région, en hectares, par arrêté préfectoral, et est compris entre 1,5 et 3 fois la superficie agricole utile régionale moyenne.
| Région | Seuil agrandissement significatif |
| Centre Val de Loire | 275 Ha |
| Normandie | 148 Ha |
| Pays de la Loire | 150 Ha |
| Hauts de France | Nord et Pas de Calais : 140 Ha Aisne, Somme et Oise : 200 Ha |
| Bretagne | 93 Ha |
Pour déterminer si ce seuil est atteint, il y a lieu de tenir compte pour le bénéficiaire de l’opération, de l’ensemble des surfaces dans leur totalité, en propriété et en jouissance, et quels que soient leurs modes de détentions (indivision, démembrement de propriété).
Opérations exclues du contrôle
- Opérations d’acquisition ou de rétrocession réalisées par la SAFER.
- Cessions à titre gratuit, donation ou succession.
- Cession entre associés, détenant des titres depuis au moins 9 ans dans la société et participant effectivement à l’exploitation des immeubles
- Cession entre époux, partenaire d’un PACS et cession intrafamiliale jusqu’au quatrième degrés inclus, sous réserve d’un engagement de conservation des titres pour une durée d’au moins 9 ans soit d’un engagement de donner de mettre à bail.
Formalisme de cette autorisation
Le dépôt de la demande se fait par voie électronique auprès de la SAFER, qui a deux mois pour instruire pour le compte de l’autorité administrative, avant de le transmettre au préfet qui a également deux mois pour instruire et rendre sa décision.
Si à l’issue de ces 4 mois, aucune décision n’est rendue, un nouveau délai de 2 mois s’ouvre, à l’issue duquel en l’absence de retour, le bénéficiaire bénéficie de l’autorisation tacite.
Le préfet peut en revanche, conditionner son autorisation à la mise en place de mesures compensatoires, qui doivent être proposées par le bénéficiaire de l’opération. Comme par exemple, s’engager à libérer des terres au profit d’un jeune agriculteur. Et de nouveaux délais démarrent.
Sanction de la violation du régime d’autorisation
Outre la nullité de l’opération, une amende administrative est encourue, pouvant aller jusqu’à 2% du montant de la transaction.
Le maître mot : l’anticipation et parfois la négociation
La mise en place de cette loi demande d’anticiper l’analyse des mouvements d’associés en vue d’une éventuelle transmission de parts, d’anticiper les délais d’instruction, et d’adapter les plans de financement. Certains schémas de développement devront sans doute être réfléchis, en amont, avec la SAFER pour avoir son aval et donc sécuriser le cédant, et il faudra « lâcher » un peu pour réaliser l’opération.
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