La transition écologique est sur toutes les lèvres et devient un sujet majeur. Dans l’immobilier, les travaux d’adaptation et de mise aux normes des logements en matière énergétique sont au cœur de toutes les attentions.
Il est notamment prévu une interdiction globale de mise en location des biens classés G à partir de 2025, F en 2028 et E en 2034. Cette interdiction de location pourrait également s’étendre à la vente de ces biens d’ici quelques années.
Pour éviter ces blocages, il a été mis en place un certain nombre de dispositifs financiers, fiscaux d’aide à la rénovation des bâtiments.
Le sujet doit être découpé en deux parties :
- l’acquisition et la rénovation de son logement ;
- l’acquisition et la rénovation d’un logement destiné à la location.
En matière d’acquisition et de rénovation de son logement il existe plusieurs aides et incitations, telles que :
Prêt à taux zéro, et éco-prêt à taux zéro : prolongés (par la Loi de Finances 2024) respectivement jusqu’au 31 décembre 2027 et 31 décembre 2028, et recentrés. Possible uniquement pour l’acquisition d’un bien neuf collectif et dans une commune tendue. Il y a des conditions de ressources, des objectifs de performances énergétiques à atteindre, et un plafond de travaux finançables.
MaPrimeRenov’ version 2024 (recentrée par la dernière Loi de Finances 2024) :
- Une aide forfaitaire au remplacement des modes de chauffage carbonés.
- Une aide globale dans le but de rénover en profondeur le logement avec un objectif d’un gain d’au moins deux niveaux de Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Il n’y a pas de conditions de ressources pour cette aide globale.
- La prime « coup de pouce économie d’énergie », le chèque énergie, les certificats d’économies d’énergie des fournisseurs d’énergie, la TVA à 5,5% sur certains travaux, les aides locales…
Pour ce qui est des logements destinés à la location, et dont les revenus sont perçus directement par le propriétaire, le mécanisme des revenus fonciers fonctionne en intégralité.
Le principe est que le propriétaire peut déduire tous les ans, des loyers perçus, les travaux d’entretien, et d’amélioration, acquittés par lui au cours de l’année, ou si les loyers ne sont pas suffisants sur les dix années de loyers à venir.
En plus de cette déduction possible, l’année de réalisation des travaux, il est possible de déduire 10 700€ de travaux traditionnels, pouvant aller jusqu’à 21 400€ en cas de travaux de rénovation énergétique, sur les autres revenus classiques du propriétaire.
Ce doublement du déficit foncier n’est possible que pour les travaux suivants :
- réalisés, et payés, entre le 1er janvier 2023, et le 31 décembre 2025 ;
- permettant de sortir le logement de la classe E, F ou G vers à minima la classe D sur le DPE ;
- isolation des toitures, planchers bas, murs et ouvrants extérieurs, remplacement ou régulation des équipements de chauffage vers une énergie renouvelable…
Prenons un exemple :
Mme Z a un revenu salarié taxable de 48 000€ annuel, un logement locatif, classé G, rapportant un loyer de 4 800€ par an. Par suite de la demande de son locataire, Mme Z souhaite entreprendre des travaux d’isolation pour un coût global de 28 000€. Le logement va ainsi passer en B au niveau du DPE. Les travaux seront terminés et réglés le 1er janvier 2024.
Toutes les conditions sont réunies pour le déficit foncier doublé à 21 400€.
1er choix possible – Imputation des travaux uniquement sur les loyers perçus :
Absence de revenus fonciers taxables pendant 5 ans, et 10 mois. Mme Z paiera des impôts sur les revenus
(+ prélèvements sociaux) qu’à partir de la sixième année sur deux mois de loyers, et ensuite sur une année pleine.
2ème choix possible – Imputation des travaux sur les loyers perçus +10 700€ sur ses revenus traditionnels :
En 2024, son revenu taxable baisse de 10 700€. Il y a une économie directe d’impôt de 3 210€ (au taux de 30%). Mais il ne restera que 17 300€ de travaux à imputer sur les revenus fonciers pendant 3 ans et 7 mois. Mme Z paiera des impôts sur les revenus (+ prélèvements sociaux) qu’à partir de la quatrième année sur cinq mois de loyers, et ensuite sur une année pleine.
3ème choix possible : Imputation des travaux sur les loyers perçus + 20 400€ sur ses revenus traditionnels :
En 2024, son revenu taxable baisse de 20 400€. Il y a une économie directe d’impôt de 6 420€ (au taux de 30%). Mais il ne restera que 7 600€ de travaux à imputer sur les revenus fonciers pendant 1 an et 7 mois. Mme Z paiera des impôts sur les revenus (+ prélèvements sociaux) qu’à partir de la deuxième année sur cinq mois de loyers, et ensuite sur une année pleine.
Ce mécanisme est intéressant mais doit être analysé en amont avec votre interlocuteur COGEP pour en vérifier l’éligibilité et l’efficacité (en fonction de vos revenus traditionnels), du respect des conditions.
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